هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا
هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا؟. يعد موضوع توريث العقارات من أهم الجوانب التي تشغل بال المستثمر الأجنبي عند التملك.
القانون التركي يضمن حقوق الورثة الأجانب تماماً كحقوق المواطنين الأتراك، سواء كان العقار شقة، فيلا، أو أرضاً.
لكن الإجراءات وتوزيع الحصص يخضعان لقوانين قد تختلف عن قوانين بلدك الأصلي، خاصة في غياب وصية رسمية وموثقة.
لذلك، فهم الإطار القانوني أمر بالغ الأهمية لضمان انتقال سلس للملكية وتفادي أي تعقيدات مستقبلية.
تواصل مع أساس هومز للحصول على أفضل الاستشارات العقارية.
هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا؟
نعم، يضمن القانون التركي حق مالك العقار الأجنبي في توريث عقاره لورثته الشرعيين دون أي تمييز. مما يعزز الثقة في سوق الاستثمار العقاري في تركيا.
هذا الحق محفوظ بموجب أحكام القانون المدني التركي (رقم 4721). الذي ينص على انتقال الملكية العقارية من المالك المتوفى إلى الورثة، سواء كانوا مقيمين أو غير مقيمين.
وتعد هذه الميزة عنصراً حاسماً للمستثمرين الباحثين عن الأمان طويل الأجل في تركيا. إذ تضمن سلامة الأصول العقارية واستمرارها كجزء من التركة.
ومع ذلك، تبقى إجراءات توزيع الحصص واستخراج وثيقة “حصر الإرث” (التي تحدد الورثة وحصصهم القانونية). أمراً يجب إدارته بدقة عبر الجهات القضائية التركية لضمان التسجيل السليم في سجلات الطابو.
ما المقصود بتوريث العقار للأجانب في تركيا؟
يقصد بتوريث العقار للأجانب في تركيا: انتقال ملكية العقار (شقة، فيلا، أرض، إلخ) الواقع داخل الأراضي التركية من المالك الأجنبي المتوفى إلى ورثته الشرعيين.سواء كانوا أتراكاً أو أجانب، وذلك بموجب القانون التركي.
ببساطة:
- حق التوريث مضمون: القانون التركي يضمن حق الورثة الأجانب في تملك العقار الموروث في تركيا دون تمييز. ويعاملهم معاملة الورثة الأتراك.
- القانون المطبق: يطبق على عملية التوريث قانون الميراث التركي (قانون المدني رقم 4721). إلا إذا كان للمتوفى وصية رسمية وموثقة في تركيا تفيد بضرورة تطبيق قانون بلده الأصلي (وهو أمر معقد ويتطلب موافقة تركية).
- الإجراءات: تتطلب العملية استخراج “حصر الإرث” من المحكمة التركية. والذي يحدد الحصص الشرعية للورثة، وهي عملية ضرورية لنقل الملكية في سجلات الطابو.
تعرف معنا على:الاستثمار العقاري في تركيا 2026: الدليل الشامل لأنواع العقارات، الشروط، والعائدات المتوقعة
ما هو مبدأ توريث العقار في تركيا؟
يعتمد مبدأ توريث العقار في تركيا على المادة 20 من القانون المدني التركي. التي تحدد القانون الواجب التطبيق على تركة الأجانب. المبدأ الأساسي هو:
- قانون الموطن: يطبق القانون التركي على التركة العقارية للمتوفى الأجنبي إذا كان العقار يقع في تركيا.
- المساواة في الحقوق: يعامل الورثة الأجانب معاملة الورثة الأتراك تماماً من حيث حق التملك والحصص المحددة في القانون التركي.
- تحديد الحصص الشرعية: القانون التركي يحدد حصص الورثة بشكل إجباري في غياب الوصية. حيث تكون الأولوية للزوج/الزوجة والأبناء، ثم الأصول والفروع الأخرى، وفقاً لدرجة القرابة.
- أهمية حصر الإرث: لتنفيذ عملية التوريث ونقل الملكية في سجلات الطابو. يجب على الورثة أولاً استخراج وثيقة حصر الإرث من المحكمة التركية، وهي الوثيقة الرسمية التي تحدد من هم الورثة وحصص كل منهم.
هذا المبدأ يضمن أن تكون عملية التوريث في تركيا منظمة. لكنها قد تختلف عن قوانين الميراث في بلد المتوفى، مما يؤكد أهمية استشارة محامٍ تركي متخصص.
من يحق له الميراث من الأجانب في تركيا؟
يعتبر حق الأجنبي في توريث عقاره في تركيا بمثابة ضمانة قانونية بالغة الأهمية تدعم قرار الاستثمار طويل الأجل.
إذ يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث أصوله العقارية في تركيا لورثته الشرعيين. وذلك بفضل مبدأ المساواة القانونية الذي يطبقه قانون الميراث التركي.
هذا يعني أن العقار ينتقل بسلاسة إلى الورثة، سواء كانوا مواطنين أتراك أو أجانب.
إن معرفة أن الأصول العقارية ستظل آمنة ومحمية قانونيًا للأجيال القادمة هو عامل جذب رئيسي لرؤوس الأموال الأجنبية. ويؤكد على استقرار التملك العقاري في البلاد.
ومع ذلك، يجب الانتباه إلى أن إجراءات التوزيع والتسجيل تتطلب وثيقة حصرية وهي حصر الإرث الصادرة عن المحاكم التركية.
من هم الورثة الشرعيين للأجانب ملاك العقارات في تركيا؟
يحدد قانون الميراث التركي الورثة الشرعيين للأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا. حيث يطبق عليهم مبدأ المساواة في الحقوق مع المواطنين الأتراك.
ويتم توزيع التركة العقارية بناءً على نظام الدرجات القانوني، مع الأخذ بعين الاعتبار وجود الزوج/الزوجة (على قيد الحياة) كوارث إجباري.
1. نظام الدرجات القانوني لتحديد الورثة
يتم تحديد الورثة بالترتيب حسب الدرجة، ولا ينتقل الميراث إلى الدرجة التالية إلا في حال عدم وجود ورثة في الدرجة السابقة:
- الدرجة الأولى (الأولوية): أبناء المتوفى وأحفاده تقسم التركة بالتساوي بين الأبناء.
- الدرجة الثانية: والدي المتوفى وأحفادهم (أي إخوة وأخوات المتوفى). تنتقل التركة إلى هذه الدرجة إذا لم يكن للمتوفى أبناء أو أحفاد.
- الدرجة الثالثة: أجداد المتوفى وأبنائهم (أي أعمام وعمات المتوفى). تنتقل التركة إلى هذه الدرجة إذا لم يكن هناك ورثة من الدرجتين الأولى أو الثانية.
2. وضع الزوج/الزوجة
يعد الزوج أو الزوجة وارثًا شرعيًا دائمًا، وتتغير حصته/حصتها وفقًا لوجود ورثة آخرين.
هل يوجد استثناءات في تطبيق قانون الميراث التركي على الأجانب؟
توجد بعض الاستثناءات والحالات الخاصة في تطبيق قانون الميراث التركي على الأجانب. رغم أن المبدأ الأساسي هو تطبيق القانون التركي على العقارات الواقعة في تركيا.
إليك أبرز هذه الاستثناءات والحالات الهامة:
.1 الوصية الموثقة رسمياً (تطبيق قانون الموطن)
ولتكتمل إجابتنا حول هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا لابد من أن نتطرق للوصية فإذا ترك المالك الأجنبي المتوفى وصية رسمية وموثقة، فقد يحدث الاستثناء الأهم:
- القاعدة القانونية: تمنح المادة 20 من القانون المدني التركي. في بعض الحالات حق تطبيق قانون الدولة التي كان المتوفى يحمل جنسيتها أو التي كان موطنه فيها على تقسيم التركة المنقولة.
- الحالة العقارية: بالرغم من أن القانون التركي هو الأصل في العقارات (الأصول غير المنقولة). يمكن أن تطلب المحكمة تطبيق قانون بلد المتوفى على تقسيم الحصص. بشرط أن تكون الوصية رسمية وموثقة لدى كاتب العدل التركي أو لدى قنصلية بلده في تركيا، وألا تتعارض مع النظام العام التركي.
- المشكلة: يظل هذا الإجراء معقداً ويتطلب جهداً قضائياً لإثبات قانون البلد الأجنبي أمام المحاكم التركية. ولهذا يفضل أغلب المستثمرين الاعتماد على القانون التركي لتسريع الإجراءات.
2.حدود التملك للأجانب (القيود الإقليمية)
على الرغم من حق التوريث، تظل حدود التملك العقاري للأجانب سارية على العقارات الموروثة في بعض المناطق الحساسة.
- المبدأ: الوريث الأجنبي يحق له تملك العقار الموروث.
- الاستثناء: إذا كان العقار الموروث يقع في مناطق محظورة على التملك الأجنبي. (مثل المناطق العسكرية أو الأمنية أو المناطق التي تتجاوز حصة جنسية معينة فيها الحد الأقصى المسموح به إقليمياً). قد يطلب من الوريث الأجنبي بيع العقار خلال مدة زمنية محددة. هذه الحالات نادرة وتطبق على مناطق جغرافية محددة جداً.
دليلك الشامل لـ افضل مناطق الاستثمار العقاري في تركيا 2026: أين تضع أموالك لتحقيق أعلى عوائد؟
. 3ضريبة الميراث (ضريبة التركات)
لا يعتبر هذا استثناءً في تطبيق قانون الميراث نفسه، ولكنه استثناء مالي هام:
- الضريبة: يخضع انتقال ملكية العقار بالوراثة إلى “ضريبة التركات والهبات” في تركيا.
- التطبيق: تطبق هذه الضريبة على كل من الورثة الأتراك والأجانب على حد سواء. وتحسب على أساس القيمة السوقية للعقار وتدفع على أقساط سنوية.
ما هي ضريبة توريث العقار في تركيا؟
تخضع العقارات الموروثة في تركيا لضريبة إلزامية تعرف باسم ضريبة التركات والهبات هذه الضريبة لا تفرض على قيمة العقار ككل. بل تفرض على نصيب كل وريث من التركة وتحسب على أساس القيمة السوقية للعقار في تاريخ وفاة المورث.
1 .مبدأ حساب الضريبة
الضريبة تفرض بشكل تصاعدي، بمعنى أن النسبة الضريبية تزداد مع ارتفاع قيمة حصة الوارث.
- الأساس: تحسب الضريبة بناءً على القيمة السوقية للعقار في تاريخ الوفاة، وليس قيمة الشراء المسجلة في الطابو.
- الإعفاء: يوجد حد إعفاء سنوي من الضريبة. قيمة هذا الإعفاء ترتفع كل عام، وأي قيمة تتجاوز هذا الحد تطبق عليها النسب الضريبية.
- النسب التصاعدية (معدلات تقريبية):
- الجزء الأول من التركة (الأقل قيمة) يخضع لنسبة ضريبية منخفضة تبدأ من حوالي 1%.
- النسبة تزداد تدريجياً لتصل إلى 10% أو أكثر على الأجزاء الأعلى قيمة من التركة.
تعرف على: الرسوم الشهرية للعقارات في اسطنبول: هل تدفع أكثر مما تستحق؟
2.كيفية الدفع والإجراءات
- الإقرار: يجب على الورثة تقديم إقرار ضريبي إلى مديرية الضرائب التركية خلال فترة زمنية محددة. (عادة تتراوح بين 3 إلى 8 أشهر حسب مكان الوفاة).
- التقسيط: يتميز النظام التركي بمرونة في الدفع. حيث تدفع ضريبة التركات عادة على أقساط سنوية تمتد لعدة سنوات (قد تصل إلى ثلاث سنوات).
- التطبيق على الأجانب: تطبق هذه الضريبة على الورثة الأجانب تماماً كما تطبق على الورثة الأتراك. يجب دفع الضريبة أو جدولتها قبل إتمام إجراءات نقل الملكية النهائية في مديرية الطابو.
يجدر التنويه إلى أن نسبة الإعفاء الضريبي هي نسب متغيرة وغير ثابتة لذلك يمكننا ضمن أساس هومز أن نساعدك في حساب الضريبة وتقديم أدق المعلومات القانونية وفق القوانين السارية.
متطلبات وإجراءات توثيق الميراث للأجانب
بعد ان تعرفنا هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا سننتقل للحديث عن الإجراءات اللازمة لنقل ملكية العقار الموروث إلى الورثة الأجانب وتنقسم إلى مرحلتين:
أولاً: استخراج وثيقة حصر الإرث
- توثيق شهادة الوفاة: يجب توثيق الشهادة الأصلية لدى القنصلية التركية أو ترجمتها وتصديقها من كاتب العدل التركي.
- إثبات القرابة: تجميع الوثائق الرسمية التي تثبت صلة القرابة (مثل البيانات العائلية)، وترجمتها وتصديقها من كاتب العدل.
- إعداد الوكالة (إذا لزم الأمر): إصدار وكالة رسمية لمحامٍ تركي أو لأحد الورثة لتمثيل باقي الورثة أمام المحكمة.
- تقديم الطلب واستخراج الوثيقة: تقديم الوثائق للمحكمة التركية (أو كاتب العدل). التي تصدر وثيقة “حصر الإرث” التي تحدد حصة كل وريث وفقاً لقانون الميراث التركي.
ثانياً: نقل الملكية في مديرية الطابو
- الحصول على تقرير التقييم العقاري: استخراج تقرير تقييم لتحديد القيمة السوقية للعقار.
- دفع ضريبة التركات: تسديد أو جدولة ضريبة التركات والهبات في مديرية الضرائب.
- تقديم طلب نقل الملكية: التوجه إلى مديرية الطابو مع وثيقة حصر الإرث وإيصال دفع الضريبة وسند الملكية الأصلي.
- نقل الملكية النهائي: تسجيل العقار بأسماء الورثة الجدد وإصدار سندات ملكية فردية لهم.
الفرق بين التوريث للأتراك والأجانب
القاعدة الأساسية في قانون الميراث التركي هي أن المبدأ القانوني المطبق على توزيع الحصص هو نفسه للطرفين. لكن الفروقات تظهر بشكل رئيسي في الإجراءات والوثائق المطلوبة:
| وجه المقارنة | التوريث للمواطنين الأتراك | التوريث للأجانب مالكي العقارات |
| القانون المطبق | يُطبق القانون المدني التركي رقم 4721. | يُطبق القانون المدني التركي رقم 4721 كأصل عام. |
| تحديد الورثة والحصص | يتم بسهولة عبر نظام النفوس وتحدد الحصص وفقاً لدرجات القرابة التركية. | تحدد الحصص وفقاً لـ قانون الميراث التركي. |
| وثيقة حصر الإرث | تُستخرج بشكل سريع ومباشر إلكترونياً أو من مكاتب كاتب العدل التركي. | تُستخرج حصراً من المحكمة التركية، بعد تقديم وثائق أجنبية (كشهادة الوفاة) مترجمة ومصدقة. |
| الوثائق المطلوبة | بطاقة الهوية التركية وشهادة الوفاة التركية (منظمة). | تتطلب توثيق شهادة الوفاة الأجنبية وبيانات إثبات القرابة خارج تركيا وترجمتها وتصديقها رسمياً. |
| القيود الإقليمية | لا تُطبق قيود التملك (كالمناطق العسكرية). | قد تُطبق قيود الحد الأقصى للتملك الإقليمي في بعض المناطق الأمنية الحساسة، وقد يُطلب من الوريث الأجنبي البيع في حال مخالفة هذه القيود (وهي حالات نادرة). |
الأسئلة الشائعة
أبرز الأسئلة التي تطرح حول مقالنا هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا
ما هو قانون الميراث في تركيا للاجانب؟
يطبق على توريث العقارات القانون المدني التركي رقم 4721 (قانون الميراث التركي). هذا القانون يضمن المساواة في الحقوق بين الورثة الأتراك والأجانب. ويتحدد حصص الورثة (الأبناء، الزوج/الزوجة، الوالدان) وفقاً لنظام الدرجات القانوني التركي.
هل يحق للاجنبي توريث عقاره؟
نعم، يحق للأجنبي توريث عقاره في تركيا لورثته الشرعيين دون أي تمييز. يعد هذا ضمانة قانونية أساسية للمستثمر الأجنبي.
الوثائق المطلوبة للتوريث العقاري في تركيا؟
الوثيقة الأهم هي حصر الإرث الصادرة عن المحكمة التركية. ويتطلب استخراجها تقديم شهادة الوفاة الأجنبية ووثائق إثبات القرابة (كبيان عائلي). وجميعها يجب أن تكون مترجمة ومصدقة من كاتب العدل التركي، بالإضافة إلى دفع ضريبة التركات.
يعد الاستثمار العقاري في تركيا قراراً استراتيجياً يحمل أبعاداً تتجاوز العائد المالي المباشر، وتضمن توريث الأصول بأمان.
فبمجرد تأكيدنا على أن هل يستطيع مالك العقار الأجنبي أن يورث عقاره في تركيا؟. الإجابة هي نعم مدعومة بضمانات قانون تملك العقار للأجانب في تركيا.
هذا الاطمئنان القانوني يرفع من جاذبية السوق التركي عالمياً. لكن الاحترافية تقتضي الإعداد المسبق: إن صياغة وصية واضحة وإدارة وثائق حصر الإرث بدقة هي أساس حماية التركة.
أساس هومز تضمن أن يكون استثمارك العقاري في تركيا آمناً للأجيال القادمة تواصل معنا الآن
اقرأ أيضا:
فوائد شراء عقار في تركيا|هل هي مجرد جنسية؟
أنواع العقارات في تركيا 2026: دليلك الشامل للاستثمار والسكن الناجح
مميزات الاستثمار العقاري في تركيا: فرصتك للحصول على جنسية
.